土地评估是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地评估行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。

一、土地评估的作用

 (一)土地估价有助于土地交易的顺利进行

随着经济的发展，土地交易日趋频繁，而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料，分析评定，买卖双方才不致有上当受骗的担心，交易自然迅捷。

(二)土地估价有助于企业投资决策

土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。

(三)土地估价有助于土地市场的完善

我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置，土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是估价。另外，城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地抵押、发行土地债券等土地融资手段，也要以土地资产的量化为前提。

(四)土地估价有助于土地市场管理

土地市场管理是土地管理的一项重要内容，而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大，同时，波动幅度又比经济增长波动更大，因此，土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为，必须了解该地区的土地真实价值，把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。

二、土地评估的过程：

（一）明确估价基本事项

包括:

(1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。

(2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。

(3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值都必须明确。

(4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。

(5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。

(6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。

（二）拟定估价作业方案

主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。

（三）搜集估价所需资料

由于估价对象和所采取的估价方法的不同，估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括：

(1)产权资料

 (2)土地资料

(3)法律和规划资料。

（四）实地查勘估价对象

实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

（五）综合分析和估算 

确定估价方法，根据收集信息资料，综合分析和估算，最终估算出房地产价格。

（六）撰写估价报告

估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限

的报告书形式。不论估价报告的形式如何，均至少要记载下列事项：

 1．此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。

 2．估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。

 3．估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等．

 4．估价对象具备的条件分析。

 5．评估依据。

 6．评估结果。

 7.附有关文件及资料。

（七）资料留底存档

将客户提供估价凭证及现场勘查收集信息资料、报告底稿留底存档。

（八）提交估价报告

完成估价报告书，最后要将估价报告书交付给委托估价者，至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准收取估价服务费。